כמה זה עולה להעיף בית? 4 גורמי מפתח לשקול

עלות להעיף בית שווה לסכום של עלות הרכישה, עלויות תיקון, עלויות ההוצאות, עלויות השיווק, עלויות המכירה. העלויות משתנות בהתאם למקום בו נמצא הבית, סוג הנכס ומידת השיפוץ הנדרש, אך העלות הכוללת להעיף בית היא בדרך כלל כ -10% ממחיר הרכישה.

תיקון חינם שלנו להעיף עלויות גליון מראה קל לבצע חישובים על עלויות של מרפרף בבית, כולל עלויות שיקומי, עלויות הנשיאה, ואת היפוך עלות בית מרפרף.

כמה זה עולה כדי להפוך את הבית יהיה שונה מפרויקט לפרויקט. זה חלק ממה שעושה הנדל"ן מרפרף כל כך מושך - זה אפשרי כמעט בכל תקציב. בעוד הסכום המדויק דולר להעיף ישתנה באופן נרחב, כל תיקון ולהעיף הפרויקט יהיה בדרך כלל יש את אותן ארבע הוצאות.

ארבעת העלויות העיקריות של היפוך הבית הם:

1. מחיר הרכישה של תיקון & Flip נכס

רכישת נכס היא כמה זה באמת עולה לרכוש את הנכס. עלויות אלה כוללות את מחיר הרכישה של הנכס ואת עלויות הסגירה הקשורות. עלויות הסגירה הינן העמלות המשולמות בסילוק עסקת מקרקעין, והן כוללות בדרך כלל דמי ביטוח ודמי עמלות, מסים והעברות.

מחיר הרכישה הוא כמה אתה משלם עבור הנכס. מחיר הרכישה כולל את הנכס עצמו ואת הקרקע הוא יושב על, ואם זה משפחה אחת או רב משפחתי. דירה או קו-אופ אינם כוללים את הקרקע. מחיר הרכישה אינו כולל מסים או ביטוח, אך בהתאם לאופן בו העסקה מובנית, היא עשויה לכלול מכשירי חשמל, טיפולי חלונות מותאמים אישית, גופי תאורה.

לפני רכישת נכס, יש שני דברים עיקריים שיש להביא בחשבון: באמצעות מאפיינים דומים כדי לראות איך הם למדוד עד הנכס אתה מעוניין לרכוש, ולאחר מכן שוקל את כלל האגודל, שבו אתה משלם 70% של ערך לאחר תיקון ( ARV) של נכס פחות עלויות גמילה. אם אתה חדש בבית מרפרף, לרכוש נכס רק צריך תיקונים קוסמטיים, שכן זה יהפוך את העלויות קל יותר להבין.

דיברנו עם לוקאס Machado, נדל"ן משקיע נשיא בית גיבורים LLC. לוקאס משתמש בנוסחה זו כדי להבטיח עסקאות רווחיות ולמנוע כסף pits:

הצעה מקסימלית מותרת = (ARV x .70) - עלות תיקון

"זה יוצר סביב 30% שולי על ידי חשבונאות עבור העלויות המשמעותיות ביותר: רכישת הנכס ותיקונים. זהו מדד מהיר המציין אם זה עסקה טובה עבור סנפיר הביתה. אנו משתמשים במדד של שישה חודשים כמסגרת הזמן הראשית, אך נמשיך הלאה אם ​​נחוץ כדי להעריך מספיק comps כדי להגיע לרמה גבוהה יותר של ודאות ".

סגירת עלויות בעת רכישת תקן & Flip נכס

בעת רכישת נכס להעיף, אתה תהיה אחראי על כמה עלויות הסגירה הנוגעות לעסקה. עלויות אלה יכללו את מסים להעברה, את החלק של מס רכוש, ביטוח רכוש, דמי חברה כותרת, וכן ביטוח הכותרת. אם אתה מממן את הרכישה, המימון יהיה עלויות משלה בעת סגירת, גם. המתווך שלך ואת המלווה יהיה גם לספק לך פירוט של עלויות הסגירה שלך.

כלל שמרני הוא כי עלויות הסגירה של הקונה יהיה 5% ממחיר הרכישה של הנכס. אם רכשת נכס עבור $ 200,000, מצפה לשלם בסביבות 5% של 200,000 $, שהוא $ 10,000. אז הנכס 200,000 $ יש עכשיו עלות לך 210,000 $. עלויות אלה ישפיעו על התקציב ועל החזר ה- ROI שלך, לכן חובה לזכור לכלול אותן בעת ​​חישוב העלות שבה ניתן לרכוש בית להעיף.

כאשר אתה מוצא לתקן נכס להעיף, צור קשר עם RCN ההון לצרכים המימון שלך. הם לאומי, כסף מקוון קשה משאיל אשר מציע שיעורי תחרותי ללווים הממשלה. קבל הלוואה עד $ 2.5MM + ב מהיר כמו 10 ימים. החל באופן מקוון בתוך דקות.

בקר RCN קפיטל

2. עלות לגמילה בית

עלויות שיקומי הם העלויות הקשורות rehabbing או שיפוץ הנכס אתה מתכוון להעיף. עלויות אלה משתנות בהתאם לגודל של גמילה, מצב הנכס, כמה גדול הנכס, וכמה יקר העבודה באזור רכשת נכס. עלויות שיקומי כוללים גם חומרים ועבודה.

סוגי עלויות גמילה הם בדרך כלל:

תקן & Flip חומר & עלויות העבודה

בעת חישוב עלות החומרים עבור תיקון שלך להעיף רכוש, כולל דמי משלוח ואם מכשיר דורש מקצועי מסוים כדי להתקין אותו. פריטים מסוימים יצטרכו להיות הורה מיוחד, אשר מוסיף ימים על ציר הזמן שלך ומגדיל את עלויות הנשיאה שלך.

עלות החומרים ישתנו בהתאם להיקף של פרויקט גמילה, אך בדרך כלל נופלים לשתי קטגוריות:

  • חומרי בניין: חומרים משותפים כולל עץ, צבע, חומרה, וכו '
  • מכשירי חשמל: מכשירים אופייניים כגון HVAC, תנור, מקרר וכו '.

העבודה היא כמה קבלנים תשלום על הזמן שלהם ואת המאמץ rehabbing לתקן ולהפוך את הפרויקט. הם יחייבו אותך להתקין את כל החומרים שנרכשו. כמה קבלנים תשלום לשעה, אבל רובם תשלום לכל פרויקט. זה יהיה משא ומתן ולשים בחוזה חתום לפני כל עבודה מתחילה. בהתאם לגובה השיקום, עובדים שונים ישמשו.

כמה עובדים נפוצים כוללים:

  • קבלן כללי (GC)
  • חשמלאי
  • שרברב
  • יום פועלים או handmenen
  • ציירים
  • גלויות

היקף השיקום רכוש הוא גורם מרכזי בקביעת כמה זה עולה כדי להפוך את הבית. בתור מתחיל, זה אידיאלי לבחור נכס זה צריך תיקונים קוסמטיים כדי לשמור על עלויות השיקום שלך למטה לניהול הפרויקט. ברגע שיש לך ניסיון, זה בסדר לבחור נכס זה צריך תיקונים מתונים או נרחבים.

עלות של תיקונים ביתיים קוסמטיים עבור תיקון &

קוסמטיקה הביתה תיקונים הם שיפורים קלים ותיקונים הדרושים כדי לשפר את הנכס. כאשר הם הושלמו כראוי, הם מוסיפים ערך לנכס. תיקונים אלה נעשים על ציר זמן קצר יותר, אשר מפחית עלויות הנשיאה. את עלויות החומר ואת העבודה הם גם נמוך יותר, אבל את עלויות הרכישה הם גבוהים יותר מאז הנכס כבר במצב טוב יותר מאשר אחד שצריך גמילה מלאה.

לארי פרידמן, משקיע נדל"ן ומייסד משותף של SDF Capital, אומר כי:

"במונחים של אומדן תיקונים, בדרך כלל כדי לרענן נכס, אנו התקציב כ 30 $ / ft. רענון יהיה כרוך תיקונים קוסמטיים בלבד, כגון צבע חדש, שטיח, תיקונים קלים, אורות חדשים, לחדד רצפות, קערות שירותים חדשים, חדש הבלים, ברזים חדשים (אין אינסטלציה נרחב, חשמל או עבודת יסוד). הייתי מייעץ rehabbers בפעם הראשונה לדבוק גמילה קוסמטיים בתחילה, כפי שהם קלים פחות מסוכן. "

תיקונים קוסמטיים כוללים:

  • ציור פנים וקירות תיקון
  • החלפת השטיח ו / או שיפוץ רצפות עץ
  • החלפת ארון הקבינט וארונות הציור כדי לעדכן את המראה של הארונות מבלי להחליף אותם
  • הגינון הבסיסי, כולל חיתוך הדשא, זריעת פרחים, וסידור הכניסה

הנה דוגמה של כמה עולה להעיף בית יכול להשפיע על ההחזר על ההשקעה שלך:

אתה רוכש בית עבור 100,000 $ להוציא 5,000 $ על תיקונים קוסמטיים. הבית הוא עכשיו בשווי 115,000 $ (זה לא מסביר את עלויות הסגירה או עלויות ההוצאות). משמעות הדבר היא ההחזר על ההשקעה שלך עבור פרויקט אחד זה: $ 10,000 / $ 105,000 x 100 = 9.5%.

לקבלת מידע נוסף על תיקון ותיקוני תיקונים ושיפורים בעלי ROI גבוה, עיין במאמר שלנו על 25 לתקן ולהפוך פרויקטים עם ROIs גבוהה.

עלות תיקונים ביתיים מתונים

תיקונים ביתיים מתונים הם תיקונים משמעותיים לשדרוג הנכס ולהגדיל את ערכו. מאחר שהם פרויקטים גדולים יותר, יהיה צורך בקבלן מורשה כדי להשלים אותם, אשר יוסיף את העבודה ואת עלויות החומר. עלות הרכישה שלך תהיה נמוכה יותר, אבל ציר הזמן שלך יגדל, מה שמגדיל את עלויות ההוצאות שלך.

תיקונים ביתיים מתונים כוללים:

  • שיפוץ המטבח כדי לכלול משטחי אבן, גופי תאורה חדשים, מכשירי חשמל, ריצוף חדש
  • מעדכן חדרי אמבטיה עם אביזרי אינסטלציה מודרניים, חדרי אמבטיה חדשים ואריחים חדשים ונייטרליים
  • הוספת גינון חיצוני כגון pavers ושיחים כדי להגדיל את הערעור לרסן
  • ציור החיצוני של הנכס לתת רושם ראשוני נהדר

הנה דוגמה לאופן שבו תיקונים ביתיים מתונים משפיעים על החזר ה- ROI שלך:

אתה רוכש בית עבור $ 100,000 ו מוציאים 15,000 $ על תיקונים קוסמטיים. הבית הוא כעת בשווי 135,000 $ (זה לא מסביר את עלויות הסגירה או עלויות הנשיאה). משמעות הדבר היא החזר ה- ROI שלך עבור פרויקט זה: $ 20,000 / $ 115,000 x 100 = 17.4%.

עלות של תיקונים ביתיים מקיפים

תיקונים ביתיים נרחבים נדרשים כאשר הבית הוא גם מבולבל מבחינה מבנית או זקוק שיפוץ מלא כדי להביא את זה עד כה. תיקונים אלה עלויות רכישה נמוכות יותר, אבל להגדיל את החומר שלך ואת תקציב העבודה. מאז הם יצטרכו קבלנים היתרים, הם יגדילו את ציר הזמן, אשר גם מגדיל את עלויות הנשיאה.

תיקוני בית נרחבים כוללים:

  • תיקון בעיה מבנית כגון סדק בקרן
  • הוספת בחדר כדי להגדיל את מדה מרובע
  • הוספת חדר אמבטיה נוסף להגדלת ערך הנכס
  • הוספת מוסך אם זה תכונה צפויה בשכונה

הנה דוגמה לתיקונים הביתיים הנרחבים המשפיעים על החזר ה- ROI שלך:

אתה רוכש בית עבור $ 100,000 ומבלים 25,000 $ על תיקונים קוסמטיים. הבית הוא עכשיו בשווי 155,000 $ (זה לא מסביר את עלויות הסגירה או עלויות הנשיאה). משמעות הדבר היא החזר ה- ROI שלך עבור הפרויקט הזה: $ 30,000 / $ 125,000 x 100 = 24%.

אם אתה צריך לממן את התיקון ואת ההוצאות הכולל של Flip כולל תיקונים קוסמטיים, לבדוק RCN קפיטל. RCN ההון הוא לאומי, כסף מקוון קשה משאיל אשר מציע הלוואות עד 75% ARV עם שיעורי תחרותי עבור לווים הממשלה. החל באינטרנט עכשיו ולקבל ממומן בתוך פחות מ -10 ימי עסקים.

בקר RCN קפיטל

3. נשיאת עלויות להעיף בית

עלויות אחזקה הן העלויות החוזרות שאתה מוציא מרגע רכישת הנכס עד למועד בו אתה מבצע אותו. עלויות אלה משולמות בדרך כלל בחודש במהלך הזמן שבו אתה הבעלים של הנכס. עלות הנשיאה המשמעותית ביותר היא בדרך כלל מימון, אבל גם כלולים מס רכוש, ביטוח, ושירותים.

עלויות מימון עבור היפוך בית

עלויות המימון הן העלויות הכרוכות בהלוואת כספים לרכישה ושיפוץ הנכס. לדוגמה, סנפיר רשאי להשתמש בהלוואה פרטית כדי לרכוש את הנכס ולצוף את עלויות השיפוץ על כרטיס אשראי. עלויות אלה יכללו נקודות, ריבית ועונש תשלום מראש שחויב על ידי המלווה.

תיקון אופייני להעיף המלווים מציעים שיעורי ריבית גבוהים לטווח קצר ההלוואה מוצרים. מחשבון משכנתא הוא כלי שימושי לעשות כמה חישובים ראשוניים עצמך. ישנם מספר לתקן טוב להעיף המלווים, וזה נהדר להיות מסוגל להשוות את המלווים ולקבוע את התנאים הטובים ביותר עבור תיקון ולהפוך את הפרויקט.

קשה המלווים כסף ההלוואות שיפוץ הבית הן תשלום דמי מימון בצורה זו או אחרת. עלויות המימון עשויות להיות בצורת נקודות, עמלות בסגירה או תשלומי ריבית.

הנה דוגמה שבה אנו לבודד את העלות של מימון תיקון ולהפוך הפרויקט ולהשוות שלוש שיטות מימון. מספרים אלה אינם מייצגים את העלות הכוללת של הפרויקט (כגון עלויות אחרות, וכו ').

דוגמה של עלויות מימון עבור תקן & Flip הפרויקט

כל מזומניםהלוואה כסף קשההלוואה שיפוץ
מחיר הרכישה$100,000$100,000$100,000
עלויות שיקומי$20,000$20,000$20,000
מקדמה$100,000$24,000$12,000
סכום ממומן$0$96,000$108,000
שער ריבית0%12%5%
מימון עלויות סגירה$0$2,880$3,996
תשלומי משכנתא$0$960.00$998.88
מתוך עלויות גמילה כיס$20,000$0$0
סה"כ עלויות עבור 30 הימים הראשונים$120,000.00$123,840.00$124,994.88

כפי שניתן לראות בדוגמה, משאיל עשוי לחייב נקודות גבוה יותר מאשר בשוק הריבית כדי לממן להעיף. אבל מימון מאפשר לך לקנות נכס כי ייתכן שלא היה לך מספיק כסף כדי לרכוש. בנוסף, מימון יכול לאפשר לך יש מספר פרויקטים להעיף קורה בבת אחת אחרי שאתה מקבל את העיקרון של תיקון ו מרפרף נכסים.

לקבלת מבט מעמיק יותר על איך להעיף בתים וכל מה שקשור, לבדוק את המדריך שלנו כדי להתחיל בית מרפרף העסק.

כסף קשה הלוואה עבור תקן &

קשה משאיל כסף הוא מקור ההלוואות כי בעיקר משאיל כסף למשקיעים הנדל"ן. זוהי הלוואה המבוססת על נכסים, כאשר הנכס משמש כבטוחה להלוואה. הלוואות כסף קשיח מונפקות בדרך כלל על ידי חברות פרטיות עבור פתרונות מימון לטווח קצר.

כמה עלויות הקשורות כסף קשה ההלוואה כוללים הלוואה origination עמלות נקודות ששולמו בשעה הסגירה. הלווה יחויב גם בתשלום הערכה. תשלום זה הינו עבור מומחה מורשה להשלמת הערכה בכתב של שווי השוק של הנכס. כל משאיל יש דרישות משלהם.

כדי למצוא כסף קשה המלווים באזור שלך, לבדוק את המדריך קשה משאיל כסף.

הלוואה שיפוץ בית עבור תקן & Flip

הלוואה שיפוץ בית משלבת את עלויות השיקום ואת מחיר הרכישה של הנכס לתוך הלוואה אחת. הלוואה זו מאפשרת ללווים לרכוש נכס זה צריך תיקונים. זהו Fannie Mae, המגובה על ידי הממשלה מוצר ההלוואה.

נכס זכאי להלוואה שיפוץ הלוואה אם ​​התיקונים שנעשים קבועים לצמיתות הנכס להוסיף ערך הנכס. ריבית קבועה של חמש עשרה שנים ושלושים שנה ושעורי ריבית ניתנים לשינוי. המלווה חייב לאשר את הקבלנים שעושים את העבודה. עלויות השיפוץ מוגבלות ל -50% מה- ARV של המלון.

כל מימון במזומן עבור תיקון & Flip

חלופה למימון הנכס היא באמצעות כל מזומנים. זה חוסך לך כסף בטווח הקצר, כי אין לך כל דמי ההלוואות, ריבית, או נקודות. עם זאת, רכישת נכס ישתמשו במזומן כי אתה יכול להשתמש עבור משהו אחר, ואתה לא צריך את המינוף לרכוש נכסים מרובים.

בעת שימוש בכל מזומנים, תצטרך את הכסף הנדרש כדי לרכוש את הנכס ואת המזומנים כדי לגמול את הנכס. בנוסף לכך, יהיה עליך לקבל מזומנים זמין עבור הוצאות בלתי צפויות. הוצאות אחרות מחוץ לכיס יהיה עלויות הנשיאה, כולל השירות, ביטוח, ותשלומי מס רכוש.

אם אתם מחפשים הלוואה כסף קשה כדי לספק נזילות במזומן, לבדוק RCN קפיטל, לאומי המלווה כסף באינטרנט קשה. הם מציעים מחירים תחרותיים ללווים הממשלה יכול לקבל אותך במימון בתוך פחות מ -10 ימי עסקים. החל באופן מקוון עכשיו.

בקר RCN קפיטל

עלות מס רכוש להעיף בית

מסים רכוש משפיעים על עלות להעיף בית בשתי דרכים. ראשית, בהתנחלות, ייתכן שתידרש לשלם מראש את יתרת המסים לשאר השנה. שנית, ייתכנו מסים חודשיים רכוש כי זה יהפוך חלק עלויות הנשיאה שלך.

שיעורי מס רכוש הם נרחבים ברחבי ארה"ב זה בגלל מדינות ורשויות מקומיות להגדיר מס רכוש משלהם. אפילו נכסים באותה מדינה, לפעמים אפילו בתוך כמה רחובות אחד מהשני, יכול להיות שונה באופן דרסטי מס רכוש.

מס רכוש גבוה מדי יכול להיות מרתיע עבור קונים הביתה. זה צריך להיחשב במהלך תיקון להעיף מאז אתה רוצה את הנכס משופצת כדי למשוך כמו קונים מתאימים רבים ככל האפשר. מהר יותר את הנכס שלך מוכר, פחות את עלויות הנשיאה הם גבוהים יותר את ההחזר על ההשקעה שלך.

עלויות ביטוח

ביטוח רכוש הוא פוליסה המספקת החזר כספי לבעל הבית בגין מבנה הנכס ותכולתו אם נגרם נזק או הפסד. ביטוח חשוב גם כדי להגן עליך, בעל הנכס, מפני התדיינות פוטנציאלית. סוגים מסוימים של ביטוח רכוש כוללים אש, סכנה, המבול. תיקון ו סנפיר בדרך כלל צריך ביטוח ריקה או פנוי רכוש, אשר שונה מאשר מדיניות בעלי בתים.

זה מכסה את הנכס במהלך ההיפוך, אם זה מושחת, שבור, או סובל נזק מסערה. בדרך כלל, אתה יכול לשלם את מדיניות מראש, ב או לפני ההתנחלות, או חודשי. עלויות ביטוח פנויות ולא פנויות משתנות בהתאם למיקום הנכס, אורך הפנוי הצפוי וערך הנכס. עם זאת, הממוצע פוליסה ריקה או פנוי הביטוח הוא 1,842 $ או יותר.

עלויות השירות כדי להפוך בית

עלויות השירות הרלוונטיות לסנפיר רכוש כוללות מים, חשמל, גז ושמן. הוצאות אלה צריכים להיות factored לתוך עלויות הנשיאה החודשי שלך. כמה חברות השירות גם דורשים פיקדונות upfront, במיוחד אם אתה הבעלים של בניין דירה או הבעלים הקודם היה חשבונות חודשי גבוה.

חשבונות השירות משתנים בהתאם לשימוש, גודל ומצב של הנכס. תוכל ליצור קשר עם הבעלים הקודמים לצורך הערכה של עלויות חודשיות. כאשר אתה רוכש נכס, זה עלול לקחת שבוע או יותר עבור ספקי השירות כדי להפעיל את השירותים, כך לתזמן אותם מיד. הקבלנים לא יכולים לעבוד ללא מים וחשמל. אם הם מקבלים stalled, זה יעלה לך יותר כסף ולהגדיל את ציר הזמן.

4. תקן & Flip שיווק ומכירות עלויות

בעת שימוש המתווך, רוב העלויות של שיווק ומכירה של הנכס הם לא מחוץ הוצאות כיס, אבל מגיעים ההכנסות ההתיישבות. עם זאת, אם אתה מוכר את הנכס בעצמך ולבחור לא להשתמש המתווך, תצטרך לשלם עבור כל הוצאות השיווק שלך מראש.

עלויות שיווק ומכירה אלה כוללות עמלות נדל "ן (אלא אם כן מתנהלות כמתווך משלך), עלויות שיווק ועלויות סגירה.

שלושה לתקן ולהפוך שיווק ומכירות עלויות כוללים בדרך כלל:

1. דמי המתווך בעת היפוך בית

דמי המתווך משולמים בדרך כלל על ידי המוכר. עמלות אלה יכסה את עמלה של שני מתווכים אם שני מתווכים משמשים. בדרך כלל, אחד המתווך מייצג את המוכר ואחד מייצג את הקונה. דמי המתווך הסטנדרטיים הם 6%, אבל הם יכולים להיות כל סכום מוסכם על ידי המוכר ואת המתווך.

עמלת המתווך כלולה בעלויות השיווק והמכירה. הם מייצגים את האחוז הגבוה ביותר של עלויות הסגירה כי המוכר אחראי. אם הנכס נושא נמכר עבור 200,000 $, אז דמי המתווך יהיה 12,000 $. הם אינם הוצאה של כיס אבל מנוכים ממחיר המכירה של הבית בהתנחלות.

2. עלויות שיווק להעיף בית

עלויות השיווק הן מינימליות אם אתה משתמש המתווך למכור לתקן את הנכס ואת להעיף. אם אתה מוכר את הנכס בעצמך, עלויות אלה יגדל ויהיה צורך לשלם את הכיס. עלויות השיווק כוללות שלטי מכירה, פליירים, פרסומים מקוונים והוצאות בית פתוח.

עלויות אלה מתעלמים לעתים קרובות בעת חישוב עלויות ההוצאות. עם זאת, הם מהווים גורם חשוב מקבל חשיפה חיובית עבור הבית. הנכס יהיה המפורסם יותר קונים פוטנציאליים ואת הסבירות של אחד הקונים לרכוש את הבית הוא גבוה. זה יקטין את עלויות הנשיאה שלך.

"עלויות השיווק כדי להפוך את הבית להשתנות בהתאם לקניית אסטרטגיה ומיומנות קבוצה של המשקיע. כמו משאיל כסף קשה, הלקוחות שלנו עושים הכל מלהשקיע זיכיונות כמו Homevestors, אשר מוציאה מאות אלפי חודשי (רדיו, טלוויזיה, שלטי חוצות, דיוורים) כמעט אפס דולר עובד כמשקיע עושה שיחות קר הדלת דפיקות. כל משקיע מוצא נישה ובבעלותו ".

- אהרון נוריס, MBA, אפר, CSPG, קבוצת נוריס

3. בית היפוך מכירת עלויות סגירת

עלויות סגירה הן העמלות ששולמו בסגירה או בסילוק במהלך עסקת מקרקעין. זה קורה כאשר הכותרת של הנכס מועבר לקונה. הם לא שולמו מראש אבל נגרע ממחיר המכירה של הנכס. רוב עלויות הסגירה של המוכר מגיעים דמי המתווך.

את עלויות הסגירה האחרות כי המוכר אחראי לכלול כל מס רכוש ושירותים מצטיינים, כל הזיכויים המוכר נותן את הקונה, והעברת מסים ברוב המדינות. בדרך כלל, עלויות הסגירה שווה ל 2% עד 5% ממחיר המכירה של הבית.

קביעת כמה זה עולה להעיף בית

התחל עם ARV פוטנציאליים ולעבוד לאחור כדי לשמור על כל ארבע העלויות הגדולות שלך בתור. אם אתה יודע כמה הנכס יהיה שווה לפני שאתה רוכש אותו, אתה יודע כמה כדי להשיג את זה, את התקציב עבור עלויות שיקומי, ואת התקציב שלך עבור עלויות, שיווק ומכירות.

אתה יכול לקבוע את העלות כדי לתקן היפוך מבוסס על הפעולות הבאות:

ARV של פליפינג בית

לאחר ערך תיקון (ARV) הוא אומדן של איזה נכס יהיה שווה לאחר כל השיפוצים המוצעים הושלמו. אתה יכול להעריך את ARV עבור הנכס שלך באמצעות מאפיינים דומים שנמכרו לאחרונה, בתוך 90 הימים האחרונים, באותה השכונה כמו הנכס הנושא. השוואות צריך להיות נכסים במצב דומה למה את סיים (rehabbed) רכוש יהיה.

ARV הוא כלי חשוב כל כך כי זה ידריך אותך בכיוון הנכון בעת ​​ביצוע הצעה על הבית. זה חשבונות עבור עלויות ההוצאות ואת עלויות שיקומי, ואם אתה בזהירות לחשב את המספרים במהלך כל עסקה, אתה לא לשלם יותר מדי עבור נכס. ARV משפיע על ההחזר על ההשקעה שלך - ככל שאתה משלם פחות עבור נכס, הרווח הפוטנציאלי יותר תוכל לעשות.

תקציב להעיף בית

תקציב הוא סיכום מפורט של ההוצאות המשוערות שנרשמו על פני תקופת זמן נתונה. כאשר מרפרף על הבית, זה יכלול את עלויות רכישת הנכס, עלויות השיקום שלך, ואת עלויות הנשיאה שלך.

התקציב הוא כל כך חשוב כאשר להבין את העלות להעיף בית. זה ישמור אותך על המסלול עם הקבלנים שלך ואת עלויות החומר. זה יהיה גם כלי שימושי כדי לעקוב אחר מה הכסף הוא להיות בילה שם ואם יותר מדי הוא להיות בילה במקום אחד. על ידי שמירה על התקציב, ההחזר על ההשקעה שלך צפוי להיות נפגשו לתקן שלך ואת להעיף צריך להיות פרוייקט רווחי.

תקן & Flip ציר הזמן

ציר זמן הוא כמה זמן אתה מצפה לתקן ולהעיף תהליך לקחת. זה ייקבע בתחילת הפרויקט, יחד עם התקציב. ציר הזמן מתחיל כאשר אתה רוכש את הנכס ומסתיים כאשר אתה מוכר את הנכס.

לדוגמה, ציר הזמן שלך עשוי להיות 60 יום מהזמן שבו אתה רוכש את הנכס כאשר אתה מצפה למכור אותו. ציר הזמן צריך לקחת בחשבון:

  • היקף עבודת הגמילה
  • גודלו של הנכס
  • לוח הזמנים שלך וזמינות
  • זמינות הקבלנים
  • שיווק ומכירת הנכס

ציר הזמן הוא חשוב בדיוק כמו התקציב. קצר יותר את ציר הזמן, פחות יקר את עלויות הנשיאה. כלומר, החזר ה- ROI הצפוי שלך יהיה על היעד והרווח שלך יהיה גדול יותר. ההפך הוא הנכון. אם ציר הזמן הולך על המטרה, אז את עלויות הנשיאה יגדל ואת ההחזר על ההשקעה שלך יקטן.

"טעות מספר אחת נפוצה בעת חישוב עלויות אינו מבין את ערך הזמן של הכסף. זה אחד פוגע קרוב לבית, אבל אם אתה מרפרף ואתה נותן לזה להמשיך, אתה עדיין יכול 'להרוויח', אבל אתה יכול להרוס את כל המטרות של השנה על ידי לאבד להתמקד. "

- מייקל Perna, משקיעים & בעלים, צוות Perna.

התשואה הצפויה על ההשקעה

התשואה הצפויה על ההשקעה (ROI) היא הסכום שאתה מצפה להרוויח בעת היפוך בית. ככל שההחזר על ההשקעה שלך גבוה יותר, כך הרווח שלך גבוה יותר, שהוא היעד לאחר ההוצאות והכסף על הפרויקט. ככל שההחזר על ההשקעה נמוך יותר, כך הרווח שלך נמוך יותר. התקציב, התקציב וטווח הזמן משפיעים על החזר ה- ROI שלך. הנוסחה לחישוב החזר ROI היא:

ROI = רווח נקי / השקעה כוללת x 100

לדוגמה, אם הרווח הנקי שלך הוא 40,000 $ וההשקעה הכוללת שלך היא 200,000 $, אז ההחזר על ההשקעה שלך = 20%.

שוחחנו עם ד"ר אלכס רוהר, משקיע נדל"ן שהכניס 16 בתים בארבע השנים האחרונות. הוא מעדיף לחשוב על ההחזר על ההשקעה על בסיס שנתי, ולא על ידי פרוייקט הפרויקט.

"הנוסחה שלי לוקח בחשבון זמן כדי לשפץ אז אני יכול לשלם יותר עבור הטלות קל יותר (צבע שטיח) מאז הזמן המהיר הוא מהיר יותר. אני ממוקד לתשואה שנתית של 50% על סך ההון שהושקע. אני לוקח בחשבון את כל העלויות - עלויות החזקה, עלויות גמילה, עלויות הסגירה, עלויות המכירה, וכו 'אם אני יכול לעשות 17% על ההון המושקע על Flip A, לקנות, לשפץ, ולמכור אותו בתוך ארבעה חודשים, אני טוב . זה יאפשר תשואה שנתית של 51% מאז שאני יכול לעשות שלושה פרויקטים דומים בשנה ".

עלות תהפכו לבית שאלות נפוצות (FAQs)

להלן נענה על כמה שאלות נפוצות על כמה זה עולה כדי להפוך את הבית. אם יש לך שאלות נוספות או שברצונך להגיב על הנושא, בקר בפורום שלנו.

מהו התשואה הממוצעת על ההשקעה כאשר אתה Flip בית?

התשואה הממוצעת על ההשקעה עבור תיקון ו סנפיר הוא בדרך כלל 10% עד 20%. ההחזר על ההשקעה שלך תלוי הבית שלך מרפרף עלות, הכוללת את העלות לגמילה בית, ציר הזמן שלך, עלות הרכישה, ואת עלויות המכירה. בדרך כלל, את ציר הזמן קצר יותר, את ההחזר על ההשקעה גבוה יותר. זכור כי כל החלטה שתבצע במהלך תהליך היפוך הבית משפיע על ההחזר על ההשקעה שלך, לכן זכור לדבוק בתקציב שלך ולשמור על העלויות שלך נמוך ככל האפשר.

כמה זמן לוקח להעיף בית?

הזמן שנדרש כדי להפוך את הבית תלוי בכמה דברים מרכזיים, כולל ניסיון של סנפיר, סוג של מימון בשימוש, את היקף גמילה הצורך, את גודל הנכס, ואת שוק הנדל"ן המקומי. בדרך כלל, מנוסים לתקן פליפרים יכול לרכוש, שיקומי, להעיף בית בתוך 90 ימים. זכור כי נכסים גדולים יותר, כי צריך rehabs נרחב עשוי להימשך זמן רב יותר.

כמה זה עולה לגמילה בית?

התשובה עד כמה זה עולה כדי שיקומי בית תלוי במחיר הרכישה של הבית, כמות שיפוץ הצורך, מיקום, גודל הבית, ציר הזמן. אם הנכס ממוקם באזור שבו חומרי בניין ועבודה יקר יותר, אז זה יעלה יותר לגמילה בית.

בדרך כלל, עלויות גמילה על 10% ממחיר הרכישה של הבית. לדוגמה, אם אתה רוכש לרכוש ולהפוך נכס עבור $ 500,000, אתה צריך לצפות להוציא כ 50,000 $ כדי שיקומי את הבית.

כדי לברר פרטים ספציפיים יותר בבית היפוך עלויות, הקפד להוריד חינם שלנו תקן לתקן גליונות עבודה.

שורה תחתונה

הבנת כמה זה עולה כדי להפוך את הבית משתנה בהתאם למגוון של גורמים, כולל עלויות רכישת הנכס, עלויות שיקומי, עלויות ההוצאות, עלויות המימון. העלות הממוצעת להעיף בית הוא כ -10% ממחיר הרכישה. על ידי חשבונאות עבור כל הגורמים הללו, אתה צריך להיות גם על הדרך שלך לדעת כמה כסף אתה צריך להעיף רכוש.

צור קשר עם RCN הון כדי לממן את תיקון ו להעיף. RCN ההון הוא משאיל כסף לאומי קשה המציע שיעורי תחרותי ללווים הממשלה ניתן להחיל באינטרנט ולקבל מימון עד 75% של ARV בתוך פחות מ -10 ימי עסקים.

בקר RCN קפיטל

צפה בסרטון: Week 0 (אוֹקְטוֹבֶּר 2019).

Loading...